Nomina dell'amministratore e suo compenso

I numeri da tener presente quando si parla di comdominio sono: 2, 4 e 10.

Due è il numero minimo perchè si possa costituire un condominio, diversa è poi la disciplina che regola lo stesso e cioè se si applicano le norme sulla comunione o quelle sul condominio. In presenza di più di quattro condomini è necessatrio nominare l'amministratore è può farlo anche un sol condomino rivolgendosi all'Autorità Giudiziaria in assenza dell'assemblea. Con più di dieci condomini è necessario che il condominio abbia un regolamento che viene definito contrattuale o assembleare a seconda di chi lo redige e quando; ma questo è un altro capitolo. La nomina dell'amministratore viene fatta come detto prima, dall'assemblea o in mancanza di questa dall'Autorità Giudiziaria. Ora pensiamo ad un costruttore che nel momento in cui vende più di quattro appartamenti su dieci, nomina lui stesso l'amministratore e lo inserisce nell'atto notarile di vendita. Ci si dovrebbe chiedere se tale nomina è legale oppure no. La risposta è no poichè nel momento in cui vende i quattro appartamenti, ci sono più di quattro condomini quindi occorre convocare l'assemblea e procedere alla nomina dell'amministratore dove ogni condomino può proporre un suo candidato e aggiungo che in questo esempio la nomina fatta dal costruttore non ha alcun valore di legge e non esistono termini di prescrizione per farla annullare. In merito al compenso dell'amministratore, occorre dire che è l'assemblea che approva il preventivo presentato dall'amministratore che si candida per cui, è la stessa assemblea che decide quanto costerà al condominio l'incarico svolto. E' indubbio però che il preventivo deve contenere tutte le voci di spesa che saranno addebitate al condominio per cui se nel bilancio consuntivo che si redige almeno una volata all'anno figurano compensi extra non inseriti nel preventivo approvato dall'assemblea in occasione della nomina dell'amministratore, queste spese non sono dovute. Infine con sentenza della Cassazione n.3596 del 12 marzo 2003, è stato chiarito che nulla in più è dovuto per la tenuta delle assemblee straordinarie. Quindi posso chiudere dicendo che ai fini della trasparenza tutte le voci di spesa approvate dall'assemblea devono essere corrisposte all'amministratore poichè l'assemblea ha deciso in tal senso, diversamente l'amministratore non ha diritto a ottenere il pagamento di spese non preventivate.